マンション 売却 税金

マンションを売るときにかかる税金

土地や建物等を譲渡した場合、その所得に係る譲渡所得は給与などの他の所得とは分離して課税され、税率についてはその保有期間が5年以下の場合を短期、5年を超える場合を長期に区分し、それぞれ異なる税率が適用されます。
したがって、譲渡所得を計算する上では、所有期間がとても重要な要素となってきます。

短期・長期の課税区分を決定する際に重要となる所有期間は、取得をした日から譲渡をした日の属する年の1月1日までの期間となります。


たとえば、平成20年4月1日に取得した住宅を、平成25年5月2日に売却した場合の所有期間は、上図のような考え方から、所有期間は4年となり、税率の区分は短期となります。

所有期間算定の取得日・譲渡日は、原則は引き渡し日ですが、これらを契約日などとすることも可能です。またその際、取得日と譲渡日の基準を同一にする必要はありません。

・所有期間で異なる税率
所有期間

所得税 / 住民税

5年以下(短期)

所得税30% / 住民税9%  合計39%

5年超10年以下(長期)

所得税15% / 住民税5%  合計20%

10年超※

譲渡所得6.000万円以下の部分

所得税10% / 住民税4%  合計14%





譲渡所得6,000万円超の部分

所得税15% / 住民税5%  合計20%



※所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率です。


譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は下記の計算で算出します。

譲渡収入金額−(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

譲渡所得−(特別控除)=課税譲渡所得・・・A
※特別控除については、事項「特例」を参照してください。
課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)=譲渡所得税額

ここで、Aで譲渡所得が発生しなければ譲渡所得税がかかることはありません。
また、この計算に必要な取得費や譲渡費用については以下の通りです。

@ 取得費
取得費とは、譲渡する資産を取得する際に要した費用ということになります。
取得時の売買契約書や領収書などを基に算出しますが、家屋は経年劣化により減価されるものなので、償却費を差し引く必要があります。

相続で取得したなどの理由で取得費がわからない、あるいは取得当時の契約書や領収書を紛失したため取得費がわからない、といった場合、譲渡収入金額の5%を概算取得費として扱うことが可能です。
なお、実際の取得費が判明している場合でも、納税者にとって有利になるなら、概算取得費を採用しても構いません。

A 譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却するために要した費用のことです。
たとえば、

・仲介手数料
・売買契約書の印紙代
・登記に関する手数料等
・測量費用、分筆費用
・売却のために行った建物の補修費用
・買主との交渉のために要した交通費
・更地で売るための建物解体費用(戸建の場合)


などが該当します。

マイホームを買い換え・売却する時に利用できる特例

戸建・マンションにかかわらず、マイホームを買い換えたり売却する場合には、税制面でのさまざまな特例が利用できる可能性があります。
特例が利用できれば税負担を軽減できますので、マイホームを買い換え・売却する際には有効に活用してください。

マイホームの買い換え・売却の際に利用可能な特例は下表の通りです。
平成26年度税制改正に基づくもの

@ 譲渡益が発生するケース

買い替えなし

所有期間10年以下:3,000万円の特別控除


所有期間10年超 :3,000万円の特別控除及び軽減税率

買い換えあり

所有期間10年以下:3,000万円の特別控除


所有期間10年超 :3,000万円の特別控除及び軽減税率または特定の居住用財産の買換え特例



A 譲渡損失が発生するケース

買い換えなし

所有期間5年超のみ:譲渡損失の損益通算及び繰越控除


買い換えあり

所有期間5年超のみ:買換えに係る譲渡損失の通算及び繰越控除



・3,000万円特別控除の特例:マイホームを売却する際、居住用財産の譲渡として一定の要件を満たしている場合には、その譲渡所得金額から最大3,000万円までを控除することができます。

・特定の居住用財産の買換えの特例:譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡し、あらたに居住の用に供する家屋またはその敷地を取得する場合、「買換えの特例」を利用することによって譲渡時点に発生する譲渡所得税の課税を繰り延べることが可能になります。

譲渡資産の譲渡価格 ≦ 買換資産の取得価格→譲渡所得が繰り延べされ、課税されない

譲渡資産の譲渡価格 > 買換資産の取得価格→差額部分についてのみ、課税される

なお、この特例と「3,000万円控除の特例」および「軽減税率」は併用できません。

・居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除特例:買換え等による譲渡損失の繰越控除とは、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡し、新たに住宅ローンを利用して一定の要件を満たす居住用財産を取得した場合、その譲渡損失のうち、他の所得と損益通算をしてもなお控除しきれない部分の金額について、一定の要件のもと、譲渡をした年の翌年以降3年以内の繰越控除ができる制度です。

・居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例:譲渡損失の繰越控除とは、譲渡をした年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡した場合、その譲渡損失のうち、住宅ローン(償還期間が10年以上のも)残高が譲渡対価を超える場合のその差額を限度として他の所得と損益通算をすることができ、控除しきれない部分の金額がある場合には、一定の要件のもと、譲渡をした年の翌年以降3年以内の繰越控除ができる制度です。

特例は、納税者が申告して初めて適用されます。
ただし、それぞれの特例について適用要件が定められており、また併用できるもの、できないものがありますので、マイホームの売却・買い替えのケース毎に、事前に税務署または税理士に確認してください。

 

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