マンション 購入 税金

マンションを購入するときにかかる主な税金

マンション(住宅)を購入するときにかかる税金は主に4種類あります。

不動産取得税

不動産を売買・贈与で取得したとき、または新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。

登録免許税

土地や建物を購入したときに行う所有権の保存や移転登記の際に、登記印紙にて納める国税です。

印紙税

不動産の売買契約書や金融機関と取り交わす金銭消費貸借契約書(住宅ローン契約書)に収入印紙を貼付することで納付する国税です。

消費税

課税事業者が行う国内取引に対して課税されるもので、不動産の場合は建物代金や仲介手数料等に課税されます。(土地には課税されません。)



不動産取得税

不動産取得税とは、売買や交換・贈与等によって土地や家屋などの不動産を取得した場合や、新築・増築を行った際に、都道府県が課税する税金です。
ただし、相続による不動産の取得は非課税、また借地権は課税対象外です。
なお、不動産の取得について、有償無償の別や登記の有無は関係なく課税されます。

不動産取得税額の計算方法は、

土地・建物の税額=課税標準(原則、固定資産税評価額)×税率

となり、平成27年3月31日までの特例措置が下記の通り定められています。

軽減税率

本則税率は4%ですが、軽減税率としとして3%が適用されます。

宅地評価土地の 課税標準の特例

期限内に宅地等を取得した場合、課税標準を土地価格の2分の1とします。


{土地の価格(固定資産税評価額)×1/2}×3%=土地の税額



また、一定の要件を満たす土地や建物を取得した場合には、上記特例措置の適用を受けた上で、さらに以下の特例の適用を受けることができます。

@ 住宅用土地の税額特例について
次のいずれか多い方の額を算出税額から控除することができます。
 a)45,000円
 b)(土地1u当たりの価格×1/2)×住宅床面積の2倍(200uを限度)×3%

A 住宅家屋の特例について
課税標準から建物の新築時期に応じた一定の控除額を控除することができます。
例として東京都の場合を記載しました。詳細は各都道府県のHP等でご確認ください。

(一部抜粋)

新築された日

控除額

昭和51年1月1日から昭和56年6月30日まで※

350万円

昭和56年7月1日から昭和60年6月30日まで※

420万円

昭和60年7月1日から平成元年3月31日まで

450万円

平成元年4月1日から平成9年3月31日まで

1,000万円

平成9年4月1日から

1,200万円


※昭和57年1月1日よりも前に新築された住宅の場合は、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたものが対象。

不動産取得税の軽減を受けるには、取得の日から60日以内に都道府県税事務所へ申告しなければならない、とされていますが、実際には、都道府県税事務所側が自主的に特例の適用可否を判断しているケースが多いです。
その場合には、買主自身が何ら手続きをしていなくても、自動的に特例が適用されて税額計算がなされています。
また、特例が受けられるにもかかわらず、この処理がなされずに課税通知が届いた場合には、すぐに特例に関する問合せを行い関係書類の提出を行えば、期限経過後であっても制度の利用が認められているようです。

登録免許税

登録免許税とは、登記・登録・特許・免許などを受ける場合に課税される国税です。
土地や建物を購入したときは、所有権保存登記や所有権移転登記などを行う際にかかります。
登記の種類によって税率が異なります。
ただし、不動産の登記の内、表示登記には登録免許税が課税されません。

登録免許税額の計算方法は、下記の通りです。

登録免許税額=課税標準(原則、固定資産税評価額)×税率

登記の種類

課税標準 / 税率(本則)

所有権保存登記

不動産の価格 ※ / 0.4%


※固定資産税評価額が決定していない新築建物等においては各法務局作成の基準価格を不動産の価額とします。

所有権移転登記(売買)

不動産の価格(固定資産税評価額) / 2.0%

所有権移転登記(相続)

不動産の価格(固定資産税評価額) / 0.4%

所有権移転登記(遺贈・贈与)

不動産の価格(固定資産税評価額) / 2.0%

抵当権設定登記

債権金額 / 0.4%



ただし、現状では土地の売買に伴う所有権の移転登記等や一定の条件を満たす住宅用家屋の保存、移転、設定登記には以下のような特例措置が設けられています。

@ 土地売買による所有権移転登記及び所有権の信託登記についての特例

登記の種類

軽減税率 / 適用期限

所有権移転登記

1.5% / 平成27年3月31日まで




A 住宅用家屋の軽減措置の特例
※ 住宅用家屋に関する軽減税率の適用を受けるには、その建物が特例の適用を受けるものであることを証明した市町村長または特別区長の「住宅用家屋証明書」が必要です。

登記の種類

一般住宅 / 認定住宅

所有権保存登記

一般住宅 新築:0.15% 中古:なし / 長期優良住宅:0.1% 低炭素住宅:0.1%

所有権移転登記(売買)

一般住宅 新築:0.3% 中古:0.3% / 長期優良住宅 マンション:0.1% 戸建:0.2%  低炭素住宅:0.1%

抵当権設定登記

一般住宅 新築:0.1% 中古:0.1% / 長期優良住宅:0.1%  低炭素住宅:0.1% 



B 特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権移転登記の税率軽減
買取再販事業者により一定の質の向上をはかるための改修工事が行われた中古住宅を取得する場合の特例措置です。
平成26年4月1日〜平成28年3月31日の期間限定で、所有権移転登記(売買):0.1%に軽減税率が適用されます。(本則:2.0%、一般住宅:0.3%)



印紙税

印紙税とは、売買や交換などによって不動産を取得する場合の「不動産売買契約書」や、新築・増築を行う際の「建設工事請負契約書」などの課税文書に対して課税される国税です。
印紙税額は、課税される文書に記載された金額に応じて決まり、印紙を課税文書に貼付して消印することで納税が完了します。

印紙税は、原則として課税文書を作成した者が納税義務を負うため、不動産取引においては、売主・買主双方がそれぞれ1通ずつ売買契約書を作成した場合、双方がそれぞれの書面について納税義務を負うことになります。
つまり、売主・買主がそれぞれ、自らが保有する契約書に定められた金額の印紙を貼り付けます。

なお、売主が宅建業者である場合に、売買契約書を1通のみ作成し、原本を買主が保有する、というケースがあります。
この場合には、連帯して課税文書を作成することになりますので、1通の契約書に対して売主・買主が連帯し納税義務を負うことになります。
そのような場合には、売主と買主が折半で印紙税を負担するのが一般的です。

※売買契約書等に収入印紙が貼られていないからといって、その契約の効力には何ら影響はありません。


平成26年4月1日〜平成30年3月31日までに作成される不動産売買契約書や工事請負契約書等に貼付する印紙税額には、以下のような軽減措置の適用があります。
(一部抜粋)

記載金額

不動産売買契約書・工事請負契約書 / 金銭消費貸借契約書


500万円超 1,000万円以下

5,000円※ / 10,000円

1,000万円超 5,000万円以下

10,000円※ / 20,000円

5,000万円超 1億円以下

30,000円※ / 60,000円

1億円超 5億円以下

60,000円※ / 100,000円

5億円超 10億円以下

160,000円※ / 200,000円


※課税文書に適用される軽減措置適用後の税額です。

 

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